樓市的“熱金時(shí)刻”
兩年前說(shuō)是“白銀時(shí)代”，咋最近樓市金子味這么重？且有點(diǎn)燙手……
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兩年前，萬(wàn)科總裁郁亮在《人民日?qǐng)?bào)》刊文稱(chēng)，房地產(chǎn)行業(yè)不再是彎腰即可拾黃金，錢(qián)不再那么好賺，樓市正式進(jìn)入了“白銀時(shí)代”。
郁亮當(dāng)時(shí)并沒(méi)說(shuō)白銀時(shí)代能持續(xù)多久……
”
作者：
黃博陽(yáng)、高暢
南京、蘇州、合肥、廈門(mén)四個(gè)二線(xiàn)熱點(diǎn)城市，今年來(lái)房?jī)r(jià)漲幅和銷(xiāo)售可以媲美四大一線(xiàn)城市，被冠以樓市“四小龍”之稱(chēng)。
梳理國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)不難看出，從今年4月份開(kāi)始，廈門(mén)、合肥、南京三城牢牢占據(jù)新房?jī)r(jià)格漲幅前三甲，蘇州未被納入70城市房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)，但漲幅亦是驚人。
不僅如此，今年樓市去庫(kù)存的步伐明顯加快，以至于房?jī)r(jià)漲幅前三甲的去庫(kù)存周期縮短到半年甚至2個(gè)月以?xún)?nèi)——從數(shù)據(jù)上出現(xiàn)“存銷(xiāo)不足”的境況。
回望兩年前，“存銷(xiāo)不足”簡(jiǎn)直是如夢(mèng)一樣的詞匯。
2015年1月15日，廈門(mén)全面取消限購(gòu)，成為除三亞外，最后一個(gè)取消限購(gòu)措施的非一線(xiàn)城市。數(shù)據(jù)顯示，截至截至2014年底，廈門(mén)商品住宅庫(kù)存總量達(dá)到了1083萬(wàn)平方米，同比增加了22萬(wàn)平方米。當(dāng)時(shí)有人按照年均銷(xiāo)售370萬(wàn)平方米來(lái)計(jì)算，廈門(mén)需要35個(gè)月時(shí)間才能完成去庫(kù)存周期。
然而35個(gè)月才過(guò)了一半，2016年8月31日廈門(mén)再次宣布限購(gòu)。事實(shí)上，在取消限購(gòu)的同年后半段，廈門(mén)房?jī)r(jià)開(kāi)始新一輪快速上漲行情，到了2016年更曾登上房?jī)r(jià)漲幅榜首，與南京、合肥、蘇州一較“高下”。當(dāng)時(shí)370萬(wàn)平方米一年的成交量標(biāo)準(zhǔn)也已動(dòng)搖，雖然2015年全年廈門(mén)市全年銷(xiāo)售量為350萬(wàn)平方米，但這一數(shù)字僅在2016上半年就刷到了280萬(wàn)平方米。
——如果說(shuō)2014全年和2015上半年的去庫(kù)存之路是用“走”的，無(wú)疑2016年是“一路小跑”，兩年前房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷猶如過(guò)眼云煙。
2014年4月起，南寧打響了限購(gòu)“松綁”的第一槍?zhuān)珖?guó)多個(gè)城市陸續(xù)跟進(jìn)，完全或部分放開(kāi)限購(gòu)政策。2015年，在剛需、改善型需求和樓市去庫(kù)存的多重因素下，房地產(chǎn)市場(chǎng)慢慢走出低谷，房?jī)r(jià)抬頭趨勢(shì)漸現(xiàn)。
進(jìn)入2016年，全國(guó)樓市火熱，“地王”頻現(xiàn)，重點(diǎn)二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)飛漲。目前，南京、蘇州、廈門(mén)、合肥、鄭州、武漢等城市房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)上一輪房地產(chǎn)周期高點(diǎn)。
而更需要關(guān)注的是“買(mǎi)房預(yù)期”。面對(duì)快速上漲的房?jī)r(jià)，購(gòu)房者普遍存在焦慮心理，而這種情緒間接助推了房?jī)r(jià)的上漲。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，焦慮情緒會(huì)引起購(gòu)房者“恐慌”，所以房地產(chǎn)調(diào)控必須改變預(yù)期。
記者對(duì)比發(fā)現(xiàn)，多個(gè)出臺(tái)限購(gòu)措施的二線(xiàn)城市大多房?jī)r(jià)漲幅較高漲速較快，作為本輪首個(gè)出臺(tái)收緊政策的城市廈門(mén)，其2016年7月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲4.6%，同比漲幅達(dá)到39.6%。
7月9日，廈門(mén)出臺(tái)信貸收緊政策，并在9月加碼限購(gòu)政策；8月12日，蘇州通過(guò)提高貸款門(mén)檻進(jìn)行限購(gòu)；合肥和南京運(yùn)用地價(jià)房?jī)r(jià)監(jiān)管和提高首付門(mén)檻“組合拳”，具體措施包括加大土地供給、嚴(yán)控區(qū)域樓王、設(shè)置房?jī)r(jià)管控標(biāo)準(zhǔn)等。
事實(shí)上，樓市過(guò)熱的端倪從信貸數(shù)據(jù)中亦可看出。此前亮相的銀行業(yè)半年報(bào)中，中、農(nóng)、工、建、交五大行總計(jì)投放各類(lèi)貸款27366.73億元，其中房貸就高達(dá)14534.14億元，房貸占全部貸款的比重已經(jīng)過(guò)半。張大偉認(rèn)為，本輪收緊調(diào)控的城市政策依然以約束信貸與購(gòu)買(mǎi)資格為主，從力度看，也基本都是屬于漸進(jìn)加碼。
南京，2014年9月22日取消限購(gòu)，2016年8月1日南京上調(diào)首付比例；
合肥，2014年8月1日取消限購(gòu)，2016年7月份開(kāi)始實(shí)行“限貸”；
蘇州，2014年9月26日取消限購(gòu)，2016年8月12日起亦發(fā)布通知開(kāi)始“限貸”；
廈門(mén)，2015年1月15日取消限購(gòu)，2016年8月31日重啟限購(gòu)，完全回歸18個(gè)月前。
從2014年三季度紛紛取消限購(gòu)，到近三個(gè)月“限貸”、“限購(gòu)”再度收緊，中國(guó)房地產(chǎn)以往的調(diào)整周期，在被稱(chēng)為二線(xiàn)“四小龍”的身上似乎被縮短至不足兩年。
早在2015年尾便有包括中金地產(chǎn)、中信建投等多家調(diào)研機(jī)構(gòu)認(rèn)為，由于政策的相對(duì)寬松和一線(xiàn)城市的“溢出效應(yīng)”，釋放了除剛需之外更多樣的需求，2016年“類(lèi)一線(xiàn)”城市會(huì)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升。今日的火爆雖然驗(yàn)證了當(dāng)時(shí)的判斷，但這是否可以說(shuō)明房地產(chǎn)在時(shí)隔不到兩年又將進(jìn)入新的周期呢？
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從未來(lái)的庫(kù)存去化周期來(lái)看，截至6月底，70個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比為11.0，說(shuō)明市場(chǎng)需要用11個(gè)月的時(shí)間消化這些庫(kù)存。
盡管上半年一線(xiàn)城市熱的發(fā)燙，二線(xiàn)火的不行，但在70個(gè)統(tǒng)計(jì)城市中仍有26個(gè)城市的庫(kù)存規(guī)模不降反升。包括沈陽(yáng)、大連等區(qū)域經(jīng)濟(jì)陷入困境的部分二線(xiàn)城市雖然庫(kù)存去化有所進(jìn)展，但消化周期仍高達(dá)20個(gè)月乃至更高。對(duì)于產(chǎn)業(yè)吸引力較低、人口凈流出的三、四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的去庫(kù)存依舊是一個(gè)艱難的課題。
中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松曾公開(kāi)表示，中國(guó)的居民杠桿率近年來(lái)增長(zhǎng)非常快，從2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%，2016年這個(gè)數(shù)字估計(jì)會(huì)超過(guò)43%，達(dá)到44%。每一輪房?jī)r(jià)的上漲，都伴隨著居民杠桿率持續(xù)提升。
新華社早前發(fā)表的評(píng)論文章中曾明確指出，加杠桿只會(huì)導(dǎo)致樓市“虛火”上升，放大樓市“虹吸效應(yīng)”，資金過(guò)度向一二線(xiàn)城市集中，既使得熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)高位跳漲，也增加了三四線(xiàn)城市去庫(kù)存的難度。
張大偉也指出，政策實(shí)際執(zhí)行的力度低于之前市場(chǎng)預(yù)期。雖然直接影響不大，但從心理影響看，這代表了一輪收緊調(diào)控的開(kāi)始。類(lèi)似廈門(mén)、合肥、南京、蘇州這樣價(jià)格上漲過(guò)高過(guò)快的城市，未來(lái)去杠桿或?qū)⒊蔀橹髁髡呷∠颉?br /> 在中央政治局工作會(huì)議定調(diào)“嚴(yán)控資產(chǎn)泡沫”的政策背景下，一系列針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的“去杠桿”政策正在密集出現(xiàn)。在多個(gè)熱點(diǎn)城市調(diào)控“組合拳”中，紛紛出臺(tái)了限貸政策。
未來(lái)這些城市調(diào)控政策的走向也引起市場(chǎng)各方的關(guān)注。張大偉認(rèn)為，過(guò)去全面寬松的房地產(chǎn)調(diào)控趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)了變化，隨著市場(chǎng)分化，政策也開(kāi)始明顯的分化，“托底蓋帽”開(kāi)始出現(xiàn)。未來(lái)還有多個(gè)城市可能會(huì)升級(jí)調(diào)控政策，不僅僅是分城施策，更多的將會(huì)升級(jí)到“一城一策”。
全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌接受記者采訪(fǎng)時(shí)認(rèn)為，由于分化情況的出現(xiàn)，個(gè)別房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快過(guò)高的城市可能還會(huì)出臺(tái)收緊政策，但是大部分城市還是處于“去庫(kù)存”的狀態(tài)。
顧云昌表示，目前房地產(chǎn)發(fā)展的主要責(zé)任已經(jīng)落到地方政府，由各地政府根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r出臺(tái)相關(guān)政策。他認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控要注重供需兩端同時(shí)發(fā)力，其中供給側(cè)包括控制土地供應(yīng)量和供應(yīng)節(jié)奏。
對(duì)于老百姓而言，剛剛以為進(jìn)入了“買(mǎi)家市場(chǎng)”，誰(shuí)知才時(shí)隔多久便又要為了“買(mǎi)不買(mǎi)房”而焦慮不已。“為房領(lǐng)證、為房離婚，皆真愛(ài)也”的哭笑表情在真實(shí)世界上演。歸根結(jié)底，還是老百姓對(duì)因?yàn)殄e(cuò)過(guò)購(gòu)房時(shí)點(diǎn)而導(dǎo)致未來(lái)貧富差距的深深不安。
在整體樓市冷熱不均、部分困局地區(qū)積重難返的情況下，各級(jí)部門(mén)、政府及時(shí)出手，希望通過(guò)行政和市場(chǎng)之手，讓住房市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定健康發(fā)展。
近期，住建部發(fā)布了貫徹《法治政府建設(shè)實(shí)施綱要（2015-2020年）》實(shí)施方案，強(qiáng)調(diào)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化實(shí)際，堅(jiān)持分類(lèi)調(diào)控，因城施策，完善房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控。
從信貸數(shù)據(jù)和投資流向來(lái)看，資金的熱情或許還會(huì)傳染到更多具備崛起能力城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)中去。大家買(mǎi)房不買(mǎi)房、哪個(gè)時(shí)點(diǎn)買(mǎi)房、買(mǎi)不到房、買(mǎi)不起房的“老糾結(jié)”也隨著這股熱流向更多“新城市”擴(kuò)散。
銀河證券首席總裁顧問(wèn)左小蕾近期便指出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在較大的風(fēng)險(xiǎn)就是不夠“實(shí)”，這會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)空心化，帶來(lái)資本市場(chǎng)的泡沫。
因此，施什么策、怎樣施策，考驗(yàn)著各地政府的智慧。如何在完成樓市去庫(kù)存的同時(shí)，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，避免經(jīng)濟(jì)“脫實(shí)向虛”，避免樓市再度回歸到狂熱時(shí)代，是許多城市面臨的棘手現(xiàn)狀，而每個(gè)地區(qū)的答案也有所不同。
“熱金時(shí)刻”正值，但“白銀時(shí)代”其實(shí)并未真正走遠(yuǎn)。樓市“四小龍”的出現(xiàn)，只是在去庫(kù)存的大背景下的一節(jié)“樂(lè)曲”。
樓市周期性調(diào)整仍將繼續(xù)，百姓的焦慮仍在，不曾更改。
